Sledujte nás pro- Nové hypotéky: Celkový objem nových hypoték dosáhl letošního maxima 29,4 miliardy Kč, což je nejvyšší měsíční hodnota od konce roku 2021. Meziroční nárůst objemu nových hypoték je výrazný – za prvních šest měsíců roku 2025 dosáhl celkový objem nově poskytnutých hypoték 185 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o 56 % oproti stejnému období loňského roku.
- Průměrná úroková sazba hypoték se v červnu snížila z květnových 4,60 % na 4,56 %. Pokles je součástí stabilního každoměsíčního trendu a od začátku roku činí již 0,28 procentního bodu. V meziročním srovnání došlo k poklesu o 0,49 p.b. oproti červnu 2024 (5,05 %).
- Průměrná výše hypotéky vzrostla na 4,21 milionu Kč, což je meziměsíční nárůst o 70 tisíc Kč. Od začátku roku jde o nárůst o 350 tisíc Kč (8,3 %). Tento růst je tažen zejména zvyšujícími se cenami nemovitostí.
Vývoj úrokových sazeb a vliv centrálních bank
Úrokové sazby hypoték pokračují v mírném poklesu. Vzhledem k nedávnému nárůstu swapových sazeb se však jejich rozdíl (spread) zmenšil. V průměru byla v červnu úroková sazby hypoték 1 procentní bod nad pětiletým swapem, ve srovnání s druhou polovinou června se rozdíl zúžil na 0,95 p.b. Oproti květnu tak došlo ke snížení rozpětí, které tehdy činilo 1,1 p.b. Tříletému swapu se úrokové sazby hypoték přiblížily na 1,1 p.b., resp. na 1, což odpovídá dlouhodobému průměru.
Tento vývoj naznačuje, že aktuální hypoteční sazby se nacházejí v blízkosti „férové“ hodnoty. Pokud by spread klesl ještě více, mohly by sazby teoreticky klesnout pod 4,5 %, to by ovšem záviselo na ochotě bank snižovat své marže.
Klíčovým faktorem dalšího vývoje bude měnová politika hlavních centrálních bank, především Fed a ECB, částečně pak i České národní banky. Nejbližší zasedání ECB proběhne 23.-24. července, následovat bude FOMC (Fed) 29.-30. července a poté ČNB 7. srpna.
Největší vliv má aktuálně americký Fed. Pokud by Fed v reakci na zpomalení americké ekonomiky zahájil další cyklus snižování sazeb (pro druhou polovinu roku je u Fedu nejpravděpodobnější jejich dvojí snížení), bude to mít globální dopad, včetně poklesu dlouhodobých úrokových sazeb. Česká republika, jako otevřená ekonomika, by tento trend pocítila.
Vzhledem k těmto faktorům u hypotečních sazeb zůstává možnost dalšího mírného poklesu. Například pokud by swapové sazby klesly o dalších 0,2 p.b. a banky by spread udržely na současné úrovni, mohly by hypoteční sazby klesnout až na 4,3–4,4 %.
Poptávka po nemovitostech zůstává silná
Objem i průměrná výše hypotéky potvrzují, že poptávka po nemovitostech v Česku zůstává silná. Trh těží z kombinace klesajících úrokových sazeb, cen nemovitostí a dlouhodobě stabilního zájmu o bydlení. Tato konstelace vytváří vhodné prostředí jak pro nákup nemovitostí k vlastnímu bydlení.
Vedle pořízení nemovitosti k vlastnímu užívání roste také zájem o nemovitosti jako formu investice. V prostředí nízkých výnosů spořících produktů a zvýšené volatility finančních trhů, mnoho lidí vidí v nemovitostech bezpečný způsob, jak zhodnotit své úspory.
Regionální investice: Vyšší výnosy mimo Prahu a Brno
Z pohledu výnosnosti představují investice do nemovitostí mimo Prahu a Brno výrazně atraktivnější alternativu. Zatímco obě metropole si v očích investorů udržují svou „prémiovou“ pověst, regionální trhy často nabízejí až dvojnásobné výnosy.
Současná situace tak nahrává menším a středním investorům, kteří chtějí vstoupit na trh nemovitostí nebo rozšířit své stávající nemovitostní portfolio. Přesto jsou možnosti regionálního trhu investory stále využívány v omezené míře, ačkoliv umožňují nižší vstupní investici a zároveň vyšší očekávaný roční výnos.
Z této situace těží Salutem Group, specializující se na regionální rezidenční trh se znalostí jeho specifik.. Investorům nabízí zhodnocení buď formou přímé investice investora s výnosem až 7,1 % ročně, nebo prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů.
V aktuálním tržním prostředí tak nabídka Salutem Group představuje optimální volbu zejména pro menší a střední investory, kteří hledají atraktivní kombinaci výnosu, stability a dostupnosti.
Volume of New Mortgages Approached CZK 30 Billion in June, Interest Rates Continue to Decline
New Mortgages: The total volume of newly granted mortgages reached a 2025 high of CZK 29.4 billion in June, marking the strongest monthly figure since the end of 2021. Year-on-year growth is substantial – in the first half of 2025, the total volume amounted to CZK 185 billion, which represents a 56% increase compared to the same period in 2024.
The average mortgage interest rate fell from 4.60% in May to 4.56% in June. This decrease is part of a stable, month-on-month downward trend, with a cumulative droppěd of 28 basis points since the beginning of the year. Compared to June 2024, when the average rate stood at 5.05%, this represents a year-on-year drop of 49 basis points.
The average mortgage size rose to CZK 4.21 million, an increase of CZK 70,000 month-on-month. Since the start of the year, the average loan amount has increased by CZK 350,000, or 8.3%, primarily driven by the continued rise in property prices.
Interest Rate Trends and the Role of Central Banks
Mortgage interest rates continue to decline gradually in June. However, due to the recent rise in swap rates, the spread between swap and mortgage rates narrowed. In In June, the average mortgage rates were 1.00 percentage point above the five-year swap rate. with the spread tightening to 0.95 percentage points in the second half of June, compared to 1.1 percentage points in May.. Against the three-year swap rate, mortgage rates ranged between 1.0–1.1 percentage points, which is in line with long-term historical averages.
This trend suggests that current mortgage rates are close to their fair value. Should the spread narrow further, mortgage rates could theoretically fall below 4.5%, although this would depend on banks’ willingness to reduce their margins, which cannot be ruled out in a competitive environment.
The future trajectory of mortgage rates will be shaped by the monetary policies of major central banks, particularly the Federal Reserve (Fed), the European Central Bank (ECB), and, to a lesser extent, the Czech National Bank (CNB). The ECB meets on July 23–24, followed by the Fed (FOMC) on July 29–30, and the CNB on August 7.
The Fed currently plays the most significant role.. If it begins a rate-cutting cycle in response to a slowing U.S. economy, two rate cuts in the second half of 2025 are currently the most likely scenario. The move would have a global impact, including a decline in long-term yields. As an open economy, the Czech Republic would reflect this trend.
Given these factors, mortgage rates retain limited room for further moderate declines. If swap rates fall by another 20 basis points and banks maintain the current spread, mortgage rates could decline to around 4.3–4.4%.
Strong Demand for Properties Persists
Both the volume and average amount of mortgages confirm that demand for real estate in the Czech Republic remains robust. The market continues to benefit from the combination of declining interest rates, property prices, and consistently high demand for housing. This environment creates a favorable environment for both homebuyers and investors.
There is also growing interest in real estate as an investment vehicle. In an environment of low yields on savings products and heightened financial market volatility, many individuals perceive real estate as a safe and tangible way to preserve and grow capital.
Regional Investments: Higher Yields Outside Prague and Brno
From a yield perspective, real estate investments outside of Prague and Brno represent significantly more attractive investment opportunities. While both metropolitan areas retain a “premium” reputation among investors, regional markets often offer double the yield.
Current market conditions favor smaller and mid-sized investors looking to enter the market or expand their existing real estate portfolios. Despite this, the potential of regional markets remains underutilized, even though these areas provide lower entry costs and higher expected annual returns.
Salutem Group, specializing in regional residential market,leverages its expertise to offer investors opportunities for returns through direct investments yielding up to 7.1% annually or via a fund for qualified investors.
In the current environment, Salutem Group’s offering represents an optimal solution particularly for smaller and medium-sized investors, who are seeking an attractive balance of return, stability, and affordability.
