Sledujte nás proInvestice do nemovitostí může vypadat jako oblast, kde stačí dobrý odhad a zdravý rozum. Skutečnost je však taková, že za každým úspěšným nemovitostním investorem stojí kromě výběru správné nemovitosti i pochopení několika základních matematických principů. Základním principem pro úspěšné řízení dlouhodobě profitabilního portfolia je vyhodnocování asymetrie ztrát a zisků (tzv. P&L). Například jak může změna úrokové sazby o jeden procentní bod ovlivnit vaše cash flow. Tyto „neviditelné“ matematické počty často rozhodují o úspěchu a neúspěchu investice.
Níže uvádíme klíčové matematické principy, které vám mohou pomoci lépe porozumět investicím do nemovitostí.
1. Procenta versus procentní body
Rozdíl mezi procenty a procentními body patří mezi nejčastější zdroje nedorozumění při investování. Tato záměna může vést k chybným rozhodnutím, zejména při vyhodnocování změn úrokových sazeb, výnosností nebo při porovnávání různých investičních příležitostí. Správná terminologie zabraňuje nedorozuměním a výrazem v hovorové řeči je slovem procentní bod běžně označován slovem “procento”.
| Původní | Nový | Změna v procentních bodech | Obvykle řečeno | Procentuální změna | Přesnější popis |
| 4,0% | 3,5% | -0,5% | O půl procenta | -12,5% | Z 4 % na 3,5 % |
| 6,0% | 4,5% | -1,5% | O 1,5 procenta | -25,0% | Z 6 % na 4,5 % / o čtvrtinu |
| 3,5% | 4,0% | 0,5% | O půl procenta | 14,3% | Z 3,5 % na 4 % |
| 1,0% | 2,0% | 1,0% | O jedno procento | 100,0% | Dvojnásobek |
| 2,0% | 3,0% | 1,0% | O jedno procento | 50,0% | O polovinu |
Správné pochopení těchto pojmů je klíčové. Pro rozhodování v investování je třeba pracovat se skutečnými výnosy a být si vědom rizik.
2. Asymetrie ztrát a zisků
Jedním z nejvíce přehlížených principů je asymetrie mezi ztrátami a zisky. Investor často instinktivně očekává, že stejný procentní růst vrátí investici na původní úroveň. To je ale omyl.
Pokud vaše investice ztratí určité procento své hodnoty, k návratu na původní úroveň bude potřeba vyšší procentní růst. Důvodem je, že procentní růst se po poklesu počítá z nižší základny. Čím větší je ztráta, tím více se tento rozdíl prohlubuje, viz následující graf:
Tento princip je obzvláště důležitý u nemovitostí financovaných hypotékou. Ceny obyčejně kolísají méně než akcie, ale i zdánlivě malý propad ceny bytu může díky pákovému efektu hypotéky smazat velkou část vlastního kapitálu investora. Společnost Salutem Real nabízí investorům možnost zajištění se smluvně sjednaným zpětným odkupem nemovitosti za původní cenu. Tato možnost riziko eliminuje, což investorovi dává větší jistotu při investování.
3. Hrubý a čistý výnos
Mnoho začínajících investorů se nechá zlákat nabídkami vysokých hrubých výnosů a nezohlední všechny náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Rozdíl mezi nimi je pro realistické hodnocení investičních příležitostí přitom zásadní. Tento rozdíl může být značný a rozhoduje o tom, zda je investice skutečně výhodná. Proto je nutné věnovat pozornost všem nákladům, které se na čisté výši výnosu podílejí.
Hrubý výnos – obecně prezentovaný výnos investice do nemovitosti
- Představuje jednoduché procento z ročního nájemného vůči kupní ceně nemovitosti.
- Je možné využít jako první fitr při hledání investičních příležitostí
- Nezohledňuje žádné náklady na provoz, údržbu, správu ani časovou náročnost pro investora.
Čistý výnos – výnos po odečtení všech administrativních a dalších nákladů
- Zohledňuje všechny provozní náklady nemovitosti – jedná se o správu nemovitosti, běžnou údržbu, rezervu na větší opravy.
- Čistý výnos vám ukazuje skutečné cash flow z investice před zdaněním.
- Dále je nezbytné k němu přičíst čas strávený správou nemovitosti. Časová náročnost však zůstává.
Řešení od Salutem Group, obě s nulovou časovou náročností pro investora:
- Salutem Real přináší na trh investiční nemovitosti s výnosy až 7,1 % p.a. Díky principu sale-and-lease-back si od nového majitele investiční nemovitost zpětně pronajme, zajišťuje podnájem a kompletní správu nemovitosti. Majitel pouze přispívá do fondu oprav. Ten je vzhledem k tomu, že se jedná o byt po rekonstrukci, velmi nízký. Investor pak už jen inkasuje měsíční výplatu výnosu i v době, kdy by byl byt neobsazen.
- FKI Salutem Fund přináší investorům možnost se podílet na zisku celé skupiny Salutem. Diverzifikuje portfoliem, výnosy reinvestuje a neúčtuje manažerské poplatky, takže investor sleduje čistý výnos bez skrytých nákladů. Investor si navíc může vybrat mezi dvěma třídami akcií, které odpovídají různým investičním strategiím.
4. Složené úročení
“Složené úročení je osmým divem světa.”
– Warren Buffett
Složené úročení je principem úrok z úroku, kdy je přijatý úrok reinvestován a přináší další výnos.Zatímco jednoduché úročení přičítá (vyplácí) výnos a nereinvestuje se, složené úročení zhodnocuje i výnosy z minulých období a vytváří exponenciální křivku růstu.
Klíčem k využívání složeného úročení je čas a stabilita výnosu. Čím déle investujete, tím silnější je efekt sněhové koule. Rozdíl mezi investováním po dobu 25 či 35 let může být několikanásobný, i když celková investovaná částka bude beze změny. Pro investory tedy platí, že čím stabilnější výnos, tím větší efekt sněhové koule.
Příklad: Porovnejme stabilní výnos 6,3 % (zajištěný výnos investiční PIA Salutem Fund) ročně s kolísavými výnosy. I když celkový součet ročních výnosů za 10 let je stejný, stabilní výnosy maximalizují efekt složeného úročení a přinášejí vyšší celkový výnos.
| Rok | Salutem Fund – PIA | Hypotetický výnos 2 | Hypotetický výnos 3 | Hypotetický výnos 4 |
| 1 | 6,3 % | 0,0 % | 8,0 % | 15,0 % |
| 2 | 6,3 % | 5,0 % | 11,0 % | -10,0 % |
| 3 | 6,3 % | 4,0 % | -4,0 % | 20,0 % |
| 4 | 6,3 % | 10,0 % | 12,0 % | 15,0 % |
| 5 | 6,3 % | 4,0 % | 4,0 % | -7,0 % |
| 6 | 6,3 % | 7,0 % | -2,0 % | 10,0 % |
| 7 | 6,3 % | 11,0 % | 13,0 % | 9,0 % |
| 8 | 6,3 % | 7,0 % | 8,0 % | 7,0 % |
| 9 | 6,3 % | 5,0 % | 9,0 % | -3,0 % |
| 10 | 6,3 % | 10,0 % | 4,0 % | 7,0 % |
| Celkový desetiletý výnos investora při jednoduchém úročení | 63,0 % | 63,0 % | 63,0 % | 63,0 % |
| Celkový desetiletý výnos investora při složeném úročení | 84,2 % | 83,4 % | 81,7 % | 76,9 % |
5. Pravidlo 72 – rychlý odhad zdvojnásobení kapitálu
Pravidlo 72 pomáhá intuitivně pochopit sílu složeného úročení a důležitost i malých rozdílů ve výnosech. Ukáže, za jak dlouho se při určité roční výnosnosti při reinvestici výnosů vaše investice zdvojnásobí. Stačí vydělit číslo 72 roční výnosností v procentech, a dostanete přibližný počet let.
Pravidlo funguje nejlépe pro výnosnosti mezi 3 % a 15 %. Je obzvlášť užitečné při rychlém hrubém porovnávání investičních příležitostí nebo při plánování dlouhodobých finančních cílů. Rozdíl mezi 4% a 6% ročním výnosem může na první pohled vypadat malý, ale ve skutečnosti znamená zvýšení výnosu o polovinu a zkrácení doby potřebné na zdvojnásobení z 18 na 12 let.
Zde je tabulka, která ilustruje, jak dlouho trvá zdvojnásobení investice při různých ročních výnosech:
| Roční výnos | Přibližný počet let nezbytných pro zdvojnásobení investice |
| 3 % | 24 |
| 4 % | 18 |
| 6 % | 12 |
| 8 % | 9 |
| 9 % | 8 |
| 12 % | 6 |
| 15 % | 5 |
6. Hypoteční matematika
Hypotéky fungují na principu stabilních anuitních splátek – pravidelných stejných měsíčních plateb, které kombinují splácení dluhu a placení úroků. Poměr těchto dvou částí se během splácení mění. Na začátku splácení hypotéky tvoří úroky většinu měsíční splátky, zatímco na splácení jistiny jde relativně malá část. S postupem času se tento poměr obrací. Více peněz jde na snižování dluhu a méně na úroky.
Výše měsíční splátky závisí na třech hlavních faktorech:
- Výši úvěru – čím vyšší částku si půjčíte, tím vyšší bude splátka.
- Úrokové sazbě – i malá změna úrokové sazby má dopad na celkové náklady úvěru.
- Délce splatnosti – prodloužení doby splatnosti při stejné počáteční výši dluhu snižuje měsíční splátku, ale zároveň zvyšuje celkové náklady na úroky.
Pochopení těchto faktorů vám pomůže vybrat hypotéku, která šetří vaše peníze.
7. Pákový efekt výnosu při použití úvěru
Pákový efekt (leverage) dokáže znásobit výnosnost vlastního kapitálu tím, že k nákupu nemovitosti využijete i levnější cizí zdroje. Rozhodující je ukazatel cash-on-cash return: porovnává čistý roční příjem jen s těmi penězi, které jste skutečně vložili ze svého.
Princip je jednoduchý, úrok z úvěru musí být nižší než inkasované nájemné. Pokud nájem po odečtení všech nákladů převyšuje splátku úvěru, zisk na vašem vlastním kapitálu se zvyšuje.
Například 30 % vlastního vkladu na nákup nemovitosti a 70 % nákupní ceny financovat půjčkou se při započtení její úrokové sazby 4,7 % se 6% roční výnos z vlastních investovaných prostředků významně zvyšuje na přibližně 9 %, a to bez dalšího rizika – viz kalkulace pro půjčku typu kontokorent.
| Velikost projektu | 3 000 000 |
| Výnosnost p. a. | 6,0 % |
| Výnos za rok | 180 000 |
| Vlastní investice 30 % | 900 000 |
| Půjčka 70 % | 2 100 000 |
| Úroková sazba půjčky | 4,7 % |
| Úrokové náklady půjčky | 98 700 |
| Výnos – úrokové náklady | 81 300 |
| Výnosnost vlastní investice | 9,0 % (81 300 / 900 000) |
Není nutné být odborníkem, ale spolupracovat s odborníky
Nemusíte být matematik či studovaný ekonom, stačí pochopit několik výše uvedených základních konceptů a používat je. Samy o sobě však úspěch nezaručí, rozhodují další faktory. Především pečlivý výběr lokality následně i kvalita konkrétní nemovitosti, do které investujete, její obsazenost a správa.
Salutem Group s těmito faktory pracuje denně:
- Společnost Salutem Real, a.s. vyhledává, zhodnocuje a spravuje rezidenční nemovitosti; smluvně zajišťuje nájemní příjem i možnost zpětného odkupu. Při využití hypotéky jako pákového efektu se výnos vlastního kapitálu zvyšuje.
- Salutem Fund se zaměřuje na rezidenční i komerční nemovitosti v regionech. Investoři mají na výběr ze dvou tříd akcií fondu, kdy třída prioritních akcií PIA jim zajišťuje minimální stabilní 6,3% výnos ročně. Třídy akcií lze samozřejmě libovolně kombinovat.
Vyberte proto z našich produktů ty, které nejlépe odpovídá vašim cílům a nechte nás používat matematiku, aby pracovala ve váš prospěch.
Chcete-li číst dál v našem seriálu, doporučujeme:
Díl IV. – Rizika investování do nemovitostí v zahraniční
