Bytová krize v Česku: Růst cen nemovitostí, drahé nájmy a cesta k řešení

Nájemní trh v Česku prochází turbulentní fází, kterou charakterizuje rekordní nedostupnost, rostoucí poptávka a pomalá reakce státu na bytovou krizi. 

Pro mnoho mladých lidí a rodin se nájemní bydlení stává jedinou dostupnou variantou. Největší poptávka na trhu s nemovitostmi se proto dlouhodobě soustředí na malometrážní byty, které jsou cenově dostupné pro nejširší skupinu obyvatel. Tyto byty, například o dispozici 1+kk či 2+kk představují ideální řešení pro jednotlivce, mladé páry, kteří hledají menší a ekonomicky výhodné bydlení zejména ve velkých městech. Na druhé straně stojí větší byty, které se stávají luxusním zbožím, například i panelákové čtyřpokojové byty, které oslovují jiný segment trhu, který je menší. 

Aktuální situace na českém realitním trhu

Dle Eurostatu bydlí 78% Čechů ve vlastní nemovitosti, přestože náklady na pořízení vlastního bydlení jsou jedny z nejvyšších v EU. Zbývajících 22% Čechů žije v nájemním bydlení. Pro tuto část populace je vzhledem k současné ekonomické situaci velmi obtížné pořídit si vlastní nemovitost.

Asociace nájemního bydlení (ANB) potvrzuje data Eurostatu s odchylkou 1%  tedy že v nájmu žije již 23 % Čechů a do roku 2030 by tento podíl mohl vzrůst na čtvrtinu.
Pro srovnání – podle Eurostatu je v západoevropských zemích běžné, že v nájmu žije 30-40 % obyvatel. Tento stav je částečně dědictvím privatizace bytového fondu z 90. let a také kulturně zakořeněnou preferencí vlastnického bydlení mezi Čechy a dalšími zeměmi střední a východní Evropy. Názorně to ukazuje tento graf:

Výsledkem je že nájemní trh je charakterizován zvyšující se poptávkou tlačící ceny vzhůru. Rostoucí poptávka po nájemním bydlení se projevuje zejména ve velkých městech, jako je Praha a Brno, kde je náročné najít adekvátní bydlení za dostupnou cenu.

• Průměrná česká domácnost vynakládá na nájem bytu 26 % svého ročního příjmu
• V Praze mohou tyto náklady dosahovat až 45 % průměrné hrubé mzdy v Praze
• Na druhé straně je Ústí nad Labem, kde tento poměr činí pouze 29 %

Klíčové faktory ovlivňující realitní trh: Co by investoři měli vědět?

Analýza trhu s nemovitostmi v České republice za období Q1-Q3 2024 odhaluje zajímavé trendy v cenách a výnosech z pronájmů napříč různými regiony. 

Pro komplexní pochopení situace je důležité vzít v úvahu několik klíčových faktorů. Při interpretaci dat je třeba mít na paměti:

• Matematické průměrování cen a statistik může někdy zkreslit celkový obraz trhu.
• V různých obdobích se na trh dostávají různé typy nemovitostí, což může ovlivnit průměrné ceny. Detailně rozdělená data podle typů nemovitostí bohužel nejsou k dispozici.
• V níže uvedené analýze se zaměřujeme na vývoj za prvních 9 měsíců roku 2024, což by mělo pomoci eliminovat krátkodobé výkyvy a poskytnout relevantnější pohled na trendy trhu.

Tato data poskytují investorům a zájemcům o nemovitosti cenný přehled o aktuální situaci na českém realitním trhu. Pro detailnější pochopení trendů a potenciálních investičních příležitostí doporučujeme prostudovat následující tabulku, která obsahuje podrobné informace o cenách a výnosnosti v jednotlivých krajích. Tyto informace mohou být klíčové pro investory zvažující diverzifikaci svého portfolia nebo hledající nové příležitosti na realitním trhu mimo tradiční centra jako Praha nebo Brno.

V prvních třech čtvrtletích roku 2024 jsme zaznamenali relativně rychlý růst cen nemovitostí napříč Českou republikou. Nejvýraznější nárůst byl pozorován v Plzeňském, Zlínském a Moravskoslezském kraji. V těchto třech regionech se průměrná cena nemovitostí za m² zvýšila o více než 20 % ve srovnání s koncem roku 2023. Tento vývoj naznačuje, že investice do nemovitostí v těchto oblastech mohly být obzvláště výnosné pro investory, kteří vstoupili na trh na začátku roku

Jak je vidět, analýza výnosů z pronájmů odhaluje zajímavé regionální rozdíly. Ústecký kraj nabízí s výrazným náskokem nejvyšší výnos z pronájmu, následovaný Karlovarským krajem. S dalším odstupem následuje Kraj Vysočina a Moravskoslezský kraj. Je třeba poznamenat, že výnos v Moravskoslezském kraji se snížil v důsledku silného růstu cen nemovitostí v tomto regionu. Zajímavostí je, že průměrný výnos v Ústeckém kraji je o více než dvě třetiny vyšší než v Praze. Na základě výše vypsaných dat sledujeme  významné rozdíly v atraktivitě investic do nemovitostí v různých částech země.

Hybné síly bytové krize a jak ji zbrzdit?

Klíčovým faktorem pro trh nemovitostí tlačící ceny nemovitostí i hodnoty nájemného vzhůru je pomalé tempo výstavby nových projektů. Tento problém snižuje jeho dostupnost pro širokou veřejnost, což přispívá k růst cen bydlení. Mnoho odborníků upozorňuje, že pro zmírnění rostoucího tlaku na trh by bylo nezbytné zrychlit a rozšířit výstavbu. Hlavní překážkou jsou zbytečně složité a zdržující povolovací procesy, které brání vzniku nových bytů v potřebném množství.

Na druhé straně však existuje alternativa, která může přinést rychlejší a efektivnější výsledky – desetitisíce opuštěných bytů a brownfieldů, které čekají na obnovu. Právě revitalizace těchto prostor dokáže rychle a efektivně rozšířit nabídku bydlení, aniž by bylo nutné čekat roky na výstavbu nových komplexů. Revitalizace těchto prostor nabízí několik zásadních výhod:

• Citlivá renovace stávajících nemovitostí  řeší administrativní překážky, které brzdí novou výstavbu
• Okamžitý pozitivní dopad na dostupnost bydlení a místní komunity
• Využití již existující infrastruktury v atraktivních i rozvojových lokalitách
• Environmentálně šetrný přístup díky využití stávajících staveb
• Efektivnější využití finančních prostředků

Revitalizace tak představuje nejefektivnější cestu k rychlému navýšení dostupného bytového fondu a zmírnění současné bytové krize. Tento přístup navíc podporuje principy udržitelného rozvoje měst a představuje strategickou příležitost jak pro veřejný, tak soukromý sektor.

Co to znamená pro investory

Na trhu se objevuje trend růstu institucionálních pronajímatelů, kteří nabízejí kvalitní nájemní bydlení s doplňkovými službami. Tento model je atraktivní zejména pro mladší generace hledající flexibilitu a dostupnost bydlení. Velcí investoři zásadním způsobem preferují Prahu, a to i za cenu dosažené nižší výnosy.

Přitom investování do nemovitostí v českých regionech mimo Prahu nabízí zajímavé příležitosti, které mohou být pro mnohé investory atraktivnější než nákup jediné nemovitosti v hlavním městě:

• Flexibilita při prodeji: Investor může prodat pouze jednu nemovitost, pokud potřebuje uvolnit část investovaných prostředků, na rozdíl od nutnosti prodat celou nemovitost v případě jediného bytu v Praze.
• Regionální diverzifikace: Vlastnictví nemovitostí v různých regionech snižuje riziko spojené s lokálními ekonomickými výkyvy.
• Potenciál růstu: Některé regiony mohou nabídnout vyšší potenciál růstu díky rozvoji infrastruktury nebo zvýšené poptávce po bydlení. 
• Využití projektů revitalizace regionálních rezidenčních realit 

Investoři často váhají s nákupem nemovitostí mimo Prahu. Důvodem nejčastěji bývá vzdálenost obtížná správa a časová náročnost.. Salutem Group  nabízí řešení v podobě dvou typů investičních příležitostí, které se zaměřují na revitalizaci regionálních rezidenčních realit. Tyto projekty přispívají k rozvoji lokalit, zvyšují hodnotu nemovitostí a zároveň zlepšují kvalitu života místních komunit. Investoři tak získávají přístup k výnosným a stabilním příležitostem v oblasti nemovitostí, které spojují ekonomický přínos s pozitivním společenským dopadem.

• Nákupem investičních nemovitosti Salutem Real, a.s.
  Tato společnost vyhledává a revitalizuje perspektivní nemovitosti v regionech s vyšším výnosem, než je Praha nebo Brno. Zrekonstruované investiční nemovitosti následně prodá investorovi, od kterého si nemovitost v případě jeho zájmu pronajímá zpět a garantuje výplatu nájemného po dobu trvání smlouvy. Díky tomu má investor zajištěný měsíční příjem bez ohledu na vývoj realitního trhu, bez nutnosti řešit správu nemovitosti, a navíc obdrží garanci zpětného odkupu za původní pořizovací cenu nemovitosti.
  
• Podílením se na výnosech celé skupiny prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů Salutem Fund. Fond staví na pevných základech celé skupiny. Díky svému mimořádnému know-how se zaměřuje na rezidenční i komerční nemovitosti v regionech. Svým přístupem reinvestic výnosů nabízí investorům výnos na základě složeného úročení. V případě investice si investor může vybrat ze dvou tříd akcií fondu a ty libovolně kombinovat.

Pro více informací o produktech Salutem Group kontaktujte naše specialisty.
⬇️