Abeceda investování do nemovitostí
Nahlédněte do oken domu a otestujte, jak umíte číst v realitním investičním trhu.
Poznáte chytrou investici od pouhé spekulace?
Většina investorů se domnívá.
Buďte mezi těmi, kdo ví.
Nahlédněte do oken domu a otestujte, jak umíte číst v realitním investičním trhu.
Poznáte chytrou investici od pouhé spekulace?
Většina investorů se domnívá.
Buďte mezi těmi, kdo ví.
Zanechte nám svůj kontakt
Během dvou pracovních dní se vám ozve náš obchodní specialista a doplní potřebné informace.
Investování nemusí znamenat další práci.
Koupě investiční nemovitosti je jen začátek. Pak přichází výběr správné lokality, zajištění financování, hledání nájemníků nebo každodenní správa.
Se Salutem Real ale nic z toho řešit nemusíte.
Postaráme se o výběr investice, nalezení spolehlivého nájemníka, kompletní správu nemovitosti i zastupování na SVJ.
Vy podepíšete kupní smlouvu.
My se postaráme o zbytek.
„A je to.“
I banku můžete mít při investování rádi.
Při investování do nemovitostí nemusíte financovat celou kupní cenu z vlastních prostředků. Díky hypotéce můžete využít vlastní kapitál efektivněji, zatímco výnos z pronájmu se vztahuje k celé hodnotě nemovitosti. Právě tomu se říká efekt finanční páky.
Příklad z praxe
Investiční byt v projektu Domino Most
Zajištěný výnos se počítá z celé hodnoty nemovitosti, přestože z vlastních prostředků financujete pouze její část. Zbytek financuje banka, takže ve váš prospěch pracuje větší objem peněz, než kolik jste sami investovali.
Nemáte dostatek vlastního kapitálu? Řešením může být například úvěr ze stavebního spoření, kterému se věnujeme pod písmenem Stavební spoření.
Správně nastavené financování může výrazně zvýšit potenciál vaší investice.
*Uvedené zhodnocení je počítáno před odečtením nákladů spojených s financováním, zejména úroků z hypotečního úvěru.
Výnos na papíře nestačí. Důležité je pravidelné cashflow.
Cashflow ukazuje, kolik peněz vám investice skutečně přináší. Ne každá investice totiž generuje skutečný příjem hned a pravidelně. U některých realitních projektů může trvat delší dobu, než začne investovaný kapitál přinášet příjem.
Pravidelné cashflow od začátku je důležité také v případě, kdy investici financujete pomocí hypotéky. Pomáhá pokrývat její splátky bez nutnosti průběžně vkládat další vlastní prostředky.
Příklad z praxe
Při uložení 1 890 000 Kč na spořicí účet s úrokem 3,7 % ročně získáte přibližně 5 828 Kč měsíčně.
Stejná částka investovaná do projektu Domino Most přináší 9 450 Kč měsíčně.
To je o 3 622 Kč více každý měsíc, tedy 43 470 Kč za rok navíc.
U investic se Salutem Real je proto důležité nejen to, kolik vydělávají, ale také, že pravidelný příjem získáváte už od začátku.
Úspěšná investice není jen o výnosu. Je o pravidelném příjmu.
Dobře rozložené portfolio lépe odolává výkyvům trhu.
Diverzifikace znamená rozložit investice tak, abyste nebyli závislí na jedné nemovitosti, lokalitě nebo typu investice.
Vedle různých investičních nástrojů hraje důležitou roli také výběr lokalit. Právě kombinace větších měst a regionů pomáhá vytvářet stabilnější portfolio.
Regiony dnes často nabízejí vyšší výnos a menší cenové výkyvy než přehřáté trhy velkých měst.
Více o vývoji cen nemovitostí v regionech se dozvíte pod písmenem Regiony.
Dobře rozložené portfolio snižuje riziko a přispívá ke stabilnějším výnosům.
Investice, která myslí i na budoucnost.
Výnos je důležitý. Stejně důležité je ale i to, jaký dopad investice zanechává.
V Salutem Real proto dáváme přednost rekonstrukcím a revitalizacím stávajících budov před novou výstavbou. Zachováváme hodnotu původní architektury, využíváme moderní technologie a přivádíme nové byty na trh rychleji.
Při rekonstrukcích počítáme i s dopady klimatických změn a rostoucími nároky na energetickou efektivitu budov.
Zdroj: DGNB
Udržitelný přístup může být přínosem nejen pro životní prostředí, ale i pro dlouhodobou hodnotu nemovitosti.
Na investiční nemovitost nemusíte mít celou kupní cenu z vlastních úspor.
Stejně jako při koupi nemovitosti pro vlastní bydlení můžete také při nákupu investičního bytu využít hypoteční úvěr. Část kupní ceny zaplatíte z vlastních prostředků a zbývající část financuje banka.
Příklad z praxe
Investiční byt v projektu Domino Most
V tomto modelovém příkladu tedy na pořízení bytu za téměř 2 miliony Kč potřebujete z vlastních prostředků přibližně 597 000 Kč. Zbývající část kupní ceny financujete hypotékou.
Konkrétní výše měsíční splátky závisí na úrokové sazbě, délce splatnosti a podmínkách banky.
Více o tom, jak funguje hypotéka, najdete pod písmenem Banka.
Díky financování můžete pořídit investiční nemovitost i bez celé kupní ceny na účtu.
Dobrá investiční rozhodnutí začínají porozuměním.
Bez finanční gramotnosti je investování spíše hazard než promyšlená strategie. Čím lépe rozumíte penězům, tím snáze se rozhodujete a tím větší máte šanci dosáhnout svých investičních cílů.
Dva lidé mohou mít stejný příjem, a přesto se za dvacet let ocitnout v úplně jiné finanční situaci. Rozdíl často není v tom, kolik vydělávají, ale jak nakládají s penězi, které jim každý měsíc zůstanou.
Stejně důležité je umět rozpoznat nereálné sliby a znát skutečná rizika investice.
Právě proto vznikla tato Investiční abeceda. Aby vám pomohla lépe se zorientovat a dělat informovaná rozhodnutí.
Informované rozhodnutí začíná dřív než podpisem smlouvy.
Skutečný investor nespoléhá jen na růst ceny.
Spoléhat se pouze na růst hodnoty nemovitosti znamená spekulovat. Nikdo totiž nedokáže s jistotou předpovědět, jak se bude trh vyvíjet.
Skutečný investor se dívá na to, co mu investice přináší už dnes.
Pokud nemovitost od prvního měsíce vytváří pravidelné cashflow, nestojí její úspěch jen na budoucím růstu ceny.
Více o významu cashflow se dozvíte pod písmenem Cashflow.
Správná investice vydělává průběžně, nejen při prodeji.
Investice může přinášet víc než jen finanční výnos.
Impact investing znamená investovat tak, aby vaše peníze přinášely nejen výnos vám, ale zároveň měly pozitivní dopad na své okolí.
V Salutem Real investujeme především v regionech, kde může mít vložený kapitál širší přínos. Pomáhá oživovat lokální ekonomiku, podporovat dostupnost bydlení, vznik pracovních míst a zvyšovat kvalitu života v dané lokalitě.
Zároveň věříme, že má smysl investovat tak, aby kapitál zůstával v Česku a podporoval tuzemskou ekonomiku.
Vaše investice tak pracuje nejen pro vás, ale i pro místo, do kterého investujete.
Win win. Vy získáváte stabilní výnos a region nový kapitál a prostor pro další rozvoj.
Ne každá drahá adresa znamená dobrou investici.
Mnoho investorů věří, že byt v Praze je automaticky nejlepší volbou. Ve skutečnosti ale vysoká pořizovací cena často znamená nižší výnos z pronájmu.
Růst ceny nemovitosti navíc není jistý. Pokud investujete jen s očekáváním, že „to poroste“, spíše spekulujete, než investujete.
Důležitým ukazatelem je také Price to Income, tedy poměr ceny bytu k ročnímu příjmu domácnosti. V Praze patří k nejvyšším v Evropě a ukazuje, jak nadhodnocené zdejší bydlení je.
Více o ukazateli Price to Income najdete pod písmenem Price to Income.
Skutečná investice stojí na číslech, ne na dojmech.
Stejný kapitál může přinášet vyšší výnos.
Investiční služba Klíč za klíč umožňuje vyměnit jednu nemovitost s nižším výnosem, typicky ve velkém městě, za více investičních nemovitostí v regionech.
Výsledkem může být vyšší pravidelný příjem ze stejného kapitálu, bez starostí s prodejem původní nemovitosti, nájemníky nebo následnou správou.
Příklad z praxe
Klient vyměnil byt v Opavě v hodnotě 5,7 milionu Kč, který přinášel přibližně 168 000 Kč ročně, za dvě investiční nemovitosti v regionech.
Jeho roční výnos tak vzrostl na 347 700 Kč, tedy na více než 6 % ročně.
Celý proces výměny původní nemovitosti i následnou správu zajišťuje Salutem Real.
Někdy není potřeba investovat více. Stačí investovat chytřeji.
O likviditě nerozhoduje jen prestižní adresa.
Likvidita vyjadřuje, jak snadno dokážete svou investici prodat a proměnit zpět na peníze, ideálně bez výrazné ztráty hodnoty.
U nemovitostí ji ovlivňuje především poptávka, cena, lokalita a okruh potenciálních kupujících. Dražší nemovitost v prestižní lokalitě proto nemusí být automaticky likvidnější než cenově dostupnější byt v regionu.
Dostupnější nemovitosti mohou oslovit širší okruh kupujících, a tím usnadnit jejich případný prodej. Cenovou dostupnost bydlení v regionech potvrzují také výsledky průzkumu společnosti STEM/MARK.
Více o dostupnosti bydlení se dozvíte pod písmenem Price to Income, které vysvětluje vztah mezi cenou nemovitosti a příjmy domácností.
Prestižní adresa sama o sobě vysokou likviditu nezaručuje. Rozhodující je, zda pro nemovitost existuje dostatečná poptávka.
Vysoká cena ještě neznamená vysoký výnos.
Investice do bytu ve velkém městě může působit jako jistota. Vysoká pořizovací cena ale často znamená nižší výnos z pronájmu.
Po započítání všech finančních i časových nákladů, jako jsou opravy, hledání nájemníků, řešení neplatičů, právní pomoc, účast na SVJ nebo samotný čas věnovaný správě nemovitosti, může reálný výnos klesnout až na 1 až 2 % ročně.
Právě proto je důležité hodnotit investici podle skutečných čísel, ne podle atraktivity adresy.
Více o tom, proč bývají výnosy v regionech vyšší, najdete pod písmenem Price to Income. Pokud už nemovitost ve velkém městě vlastníte, řešení představujeme pod písmenem Klíč za klíč.
Dobrá investice není o tom, kolik stojí, ale kolik skutečně vydělává.
Nejlepší nájemník je ten, kterého nemusíte řešit.
Najít spolehlivého nájemníka bývá jedna z největších starostí pronajímatele. Výpadky nájmu, neplatiči nebo hledání nových nájemníků mohou výrazně ovlivnit výnos celé investice.
Proto využíváme model sale and leaseback. Po koupi nemovitosti ji na základě dlouhodobé smlouvy pronajmete společnosti Salutem Real, která vám zajišťuje pravidelný měsíční výnos.
Například u projektu Nový Háj Hodonín činí smluvně zajištěný měsíční výnos 15 450 Kč.
Vedle nájemníků je důležité sledovat také fungování SVJ. Dobře spravovaný dům a možnost nechat se zastupovat znamenají méně starostí i více času.
Investice má vydělávat vám. Ne přidělávat práci.
Realistická očekávání jsou základem spokojeného investora.
Spokojenost s investicí často závisí na tom, co od ní očekáváte.
Mnoho lidí vychází z přesvědčení, že ceny nemovitostí budou vždy růst. Ve skutečnosti je ale důležitější soustředit se na to, co víte už dnes.
Dobrá investice nestojí na tom, co se možná stane v budoucnu, ale na pravidelném cashflow, skutečných číslech a realistickém pohledu na rizika.
Realistická očekávání pomáhají dělat lepší investiční rozhodnutí.
Správná čísla často prozradí víc než prestižní adresa.
Price to Income (P/I) ukazuje, kolik ročních příjmů potřebujete na pořízení nemovitosti v dané lokalitě. Pomáhá odhalit, jestli ceny odpovídají ekonomické realitě nebo už příjmům místních obyvatel dávno utekly.
V Praze se hodnota P/I pohybuje kolem 15, zatímco v mnoha regionech bývá pod 10.
Co to znamená pro investora?
Při vyšším P/I zaplatíte za nemovitost více, ale nájemné obvykle neroste stejným tempem jako její cena. Výnos z pronájmu je proto nižší.
Naopak tam, kde je P/I nižší, bývá poměr mezi pořizovací cenou a výší nájemného příznivější. Investice tak může přinášet vyšší pravidelný výnos.
Právě proto se zaměřujeme na lokality, kde ekonomika investice dává smysl, nejen na známou adresu.
Dobrý investor nesleduje jen cenu nemovitosti. Sleduje i čísla, která za ní stojí.
Investice by neměla stát na rozhodnutí centrální banky.
QE (kvantitativní uvolňování) a QT (kvantitativní utahování) jsou nástroje, kterými centrální banky ovlivňují množství peněz v ekonomice.
Když peněz přibývá, ceny aktiv včetně nemovitostí často rostou. Když se podmínky zpřísní, trh může naopak zpomalit.
Takové změny ovlivňují ceny nemovitostí, dostupnost financování i náladu investorů.
Model Salutem Real je postavený na pravidelném smluvně zajištěném výnosu, který není závislý na krátkodobých výkyvech trhu.
Místo čekání na růst trhu získáváte pravidelné cashflow, které můžete využít nebo dál investovat.
Nejzajímavější investiční příležitosti často neleží jen ve velkoměstech.
Mnoho investorů automaticky míří do Prahy nebo Brna. Statistiky ale ukazují, že zajímavé příležitosti dnes často vznikají právě v regionech.
V posledních letech patří mezi nejrychleji rostoucí trhy například Ústecký kraj, kde mezi městy výrazně vyniká Most.
Regiony navíc často nabízejí vyšší výnos z pronájmu než velká města. Zatímco v Praze se běžný výnos pohybuje kolem 2 %, u vybraných investic Salutem Real dosahuje smluvně smluvně zajištěný výnos až 6 % ročně.
6 % vs. 2 %
Byty v regionech tak mohou vydělávat až 3× více než v Praze.
Při výběru lokality proto není důležité jen to, kde ceny rostly v minulosti, ale kde investice dává ekonomický smysl i do budoucna.
Jedním z ukazatelů, který při výběru pomáhá, je Price to Income, kterému se věnujeme pod písmenem Price to Income.
Dobrá lokalita není vždy ta nejznámější. Je to ta, která dlouhodobě dává smysl.
Investovat můžete začít i s menším kapitálem.
Úvěr ze stavebního spoření umožňuje financovat koupi investiční nemovitosti i těm, kteří by na hypotéku zatím nedosáhli. Na rozdíl od ní nevyžaduje zástavu jiné nemovitosti.
Pro získání úvěru navíc nemusíte mít předem založené stavební spoření. Obvykle stačí doložit alespoň tři měsíce zaměstnání.
Příklad z praxe
U investičního bytu v projektu Domino Most za 1 990 000 Kč může financování vypadat například takto:
Varianta A: Mám něco naspořeno
Vlastní kapitál: 600 000 Kč
Úvěr ze stavebního spoření: 1 390 000 Kč
Měsíční splátka úvěru: 9 950 Kč
Garantovaný měsíční nájem: 9 950 Kč
Nájem tak pokrývá celou měsíční splátku úvěru.
Varianta B: Nemám nic naspořeno
Vlastní kapitál: 0 Kč
Úvěr ze stavebního spoření: 1 990 000 Kč
Měsíční splátka úvěru: 14 100 Kč
Garantovaný měsíční nájem: 9 950 Kč
Ze svého tak doplácíte 4 150 Kč měsíčně a zároveň si postupně budujete vlastní kapitál v nemovitosti.
Velkou výhodou je, že zakoupená nemovitost není zastavená hypotékou. Můžete ji proto později využít jako zástavu pro hypotéku na další nemovitost a postupně tak budovat vlastní portfolio.
Velké investice nemusí začínat velkým kapitálem.
Investice by vám měla přinášet čas, ne další povinnosti.
Správa nemovitosti znamená komunikaci s nájemníky, řešení oprav, hledání nových zájemců nebo účast na schůzích SVJ. To vše může představovat desítky hodin práce ročně.
Se Salutem Real máte zajištěný výběr nemovitosti, její správu, péči o nájemníky i pravidelnou výplatu výnosu.
Vy získáváte pravidelný příjem.
A svůj čas můžete věnovat tomu, na čem opravdu záleží. Můžete třeba trénovat na maraton místo běhání za neplatiči.
Investice má pracovat za vás. Ne vy pro ni.
Ústecký kraj patří mezi regiony, které investoři stále více objevují.
V posledních letech zde výrazně rostly ceny nemovitostí, zejména ve městě Most. Zároveň zde zůstávají nemovitosti cenově dostupnější než ve velkých městech, což vytváří prostor pro zajímavý poměr pořizovací ceny a výnosu z nájmu.
Samotný region ale nestačí. Rozhoduje konkrétní lokalita, technický stav nemovitosti i znalost místního trhu.
O výsledku nerozhoduje jen region. Rozhoduje správný výběr konkrétní nemovitosti.
Výnos má být skutečný, ne jen očekávaný.
Investovat můžete dvěma způsoby.
Spoléhat na budoucí růst ceny nemovitosti nebo získávat pravidelný příjem z nájmu.
Skutečný výnos ale vždy ovlivňují také náklady na správu, případné výpadky nájemného nebo další provozní výdaje.
Se Salutem Real je čistý výnos z nájmu smluvně zajištěný na roky dopředu. U vybraných investic dosahuje až 6 % ročně, tedy přibližně trojnásobku běžného výnosu z pronájmu v Praze.
Více o tom, proč regiony dosahují vyšších výnosů, najdete pod písmenem Price to Income.
Dobrý výnos nestojí na odhadech. Stojí na číslech.
Koupí nemovitosti to teprve začíná.
Koupit investiční byt je jedna věc. Dlouhodobě a chytře budovat majetek je věc druhá. A právě o tom je wealth management.
V Salutem Real se proto nedíváme jen na jednu nemovitost, ale na vaše investice jako celek. Jak je vhodně financovat, co dělat s výnosem a kdy může dávat smysl portfolio dál rozšířit.
Dalším krokem může být druhá nemovitost, reinvestování výnosu nebo třeba výměna méně výnosné investice za zajímavější v rámci služby Klíč za klíč.
Jak může vypadat dlouhodobé budování majetku v praxi? Podívejte se na zkušenost Lenky Oslovičové, která si postupně vybudovala vlastní portfolio investičních nemovitostí.
Nechceme vám jen prodat byt. Chceme vám pomáhat dlouhodobě budovat majetek.
Nejde jen o to, kde investujete. Ale také jak.
Investovat můžete do bytu v Praze nebo Brně. Můžete si sami vybrat nemovitost v regionu. Nebo využít zkušenosti partnera, který zná místní trh a postará se o celý proces.
Rozdíl je v kombinaci správného výběru nemovitosti, nákupní ceny, výnosu a profesionální správy.
Právě tato kombinace je naším X faktorem.
| Praha / Brno na vlastní pěst |
Region na vlastní pěst |
Region se Salutem |
|
|---|---|---|---|
| Investice | 8 000 000 Kč | 8 000 000 Kč | 8 000 000 Kč |
| Roční nájem | 280 000 Kč | 480 000 Kč | 480 000 Kč |
| Provozní náklady | 171 500 Kč | 302 500 Kč | 9 840 Kč |
| Čistý výnos | 1,36 % p. a. | 2,22 % p. a. | 5,88 % p. a. |
Stejná investice může přinést úplně jiný výsledek.
Čísla jsou důležitá. Zkušenosti mohou rozhodnout o výsledku celé investice.
Říkáte yield? My tomu v Česku říkáme výnos.
Vyjadřuje, kolik vám investice přinese vzhledem k vloženým penězům. U nemovitostí se nejčastěji sleduje roční výnos z nájmu vůči pořizovací ceně.
Konkrétní příklad najdete pod písmenem Banka.
Na názvu nezáleží. Důležité je, aby výnos dával dlouhodobě smysl.
Každá investice nabízí jinou míru jistoty.
Rozdíl je v tom, jestli vlastníte skutečnou nemovitost zapsanou v katastru, nebo pouze podíl či dluhopis bez reálného krytí.
Se Salutem Real investujete do nemovitostí, jejichž jste plným vlastníkem. Vaše investice je tak zajištěna reálným aktivem, nikoli pouze smluvním příslibem.
Proto je vždy důležité věnovat pozornost nejen očekávanému výnosu, ale také tomu, jak je investice zajištěna.
Vyšší výnos by měl vždy odpovídat míře rizika.
