Sledujte nás proAutor: Jaroslav Ton
Publikováno na webu hrot24.cz 9. května 2025
Dostupné bydlení je v Česku čím dál tím větší problém. Mnoho lidí si dnes vlastní byt nemůže dovolit, stejně tak nájem se ve velkých městech stává těžko zvládnutelnou položkou v rozpočtu.
Nejnovější data to potvrzují – podle žebříčku Deloitte Property Index 2024 je Česká republika zemí, kde je pořízení vlastního bydlení vůbec nejnáročnější ze všech 18 analyzovaných států Evropské unie. Na běžný byt o rozloze 70 m² je u nás zapotřebí více než 13 celoročních hrubých platů, zatímco v Německu nebo Rakousku je to zhruba 8 hrubých platů.
Příčiny jsou známé – roky se stavělo málo, povolování nových projektů trvá řadu let, ceny práce i materiálů neutěšeně stoupají. V loňském roce cena za jeden m2 překonala hodnotu 100 tisíc korun. A mezitím poptávka stále roste. Vždyť jen v loňském roce se podle dat Trend Reportu 2025 mimo Prahu prodalo více než 9 tisíc nových bytů, což je o 60 procent více než v roce 2023.
Přitom nové byty stále chybí. Výsledkem je, že vlastní bydlení se pro celou generaci mladých lidí mění spíš v nedosažitelný sen než reálnou možnost. A tak nás letos znovu čeká nekonečná předvolební debata o tom, co s tím dělat, jak zrychlit výstavbu, jak více stavět a po volbách opět přijde fáze vystřízlivění a změny vládních priorit s tím, že tyto procesy najednou nejde urychlit a zefektivnit.
Nedostatečná výstavba a desetitisíce bytů k rekonstrukci
Většina debat o bydlení se točí kolem nové výstavby. Ta je určitě důležitá, ale nestačí. Naopak – rychlou pomoc by mohl přinést jiný, méně diskutovaný směr: rekonstrukce starších, nevyužívaných bytů.
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj z roku 2023 je u nás zhruba 200 tisíc neobydlených bytů (7,5 procenta bytového fondu) v bytových domech. Ty jsou podle dat ministerstva zpravidla zahrnuté v kategorii „nezpůsobilý k bydlení“.
Studie dále uvádí, že mezi těmito byty je více než 50 tisíc jednotek, které nebyly od roku 1946 vůbec renovovány. Jsou to často byty, které technicky nejsou v havarijním stavu, ale kvůli zanedbání je v nich dnes nemožné bydlet. Přitom právě tyto nemovitosti mají obrovský potenciál – dají se opravit mnohem rychleji a levněji než stavět nové domy na zelené louce.
Rychleji, levněji, jednodušeji a zároveň kvalitně a moderně
Rozdíl mezi rekonstrukcí a novostavbou je obrovský. Získat stavební povolení na nový bytový dům v Praze dnes trvá přes pět let, zatímco opravit starší dům nebo byt lze často za jeden až dva roky, včetně všech formalit. Také náklady jsou výrazně nižší – rekonstrukce vychází podle odborných odhadů o 30–50 procent levněji než nová výstavba obdobného rozsahu.
Dalším nezanedbatelným benefitem je fakt, že se díky rekonstrukcím stávajících neobydlených domů vrací život do dříve opuštěných míst. A to vše udržitelně díky využití stávajících ploch i budov.
A co je důležité: rekonstrukce lze dělat bez státních dotací. Nejde o projekty závislé na zdlouhavém papírování a čekání na úřady. Pokud se toho chopí soukromý sektor – jednotlivci nebo investiční fondy – mohou byty rychle opravit a vrátit je na trh. Pomáhají tím lidem i sobě.
Nejen Praha: revitalizace se týká i regionů
Je přirozené, že většina pozornosti směřuje do Prahy a Brna. Jenže právě tam je celý proces nejdražší a nejpomalejší. Skutečný prostor pro obnovu bydlení se nachází jinde – v regionech, které jsou dnes často přehlíženy, ale přitom nabízejí dostupnější alternativu k životu ve velkém městě.
Regiony se mění v atraktivní místa pro život. Lidé zde nacházejí dostupné a kvalitní bydlení v klidnějším prostředí. Nová infrastruktura zároveň zajišťuje snadný přístup k výhodám velkoměsta.
Díky rekonstrukcím stávajících neobydlených domů se vrací život do dříve opuštěných míst.
Můžeme si vzít příklady z různých koutů země. V Ústí nad Labem nebo na opačné straně republiky v Šumperku či jižněji v Hodoníně jsou pořizovací ceny bytů i samotná rekonstrukce až o polovinu levnější než v metropoli. Zatímco v Praze stojí jeden m² nového bytu klidně 150 tisíc korun, v těchto městech se běžně pohybujeme kolem 40–50 tisíc.
Nájem bytu v Ústí tvoří přibližně 27 procent průměrné mzdy, zatímco v Praze je to až 45 procent. To znamená, že byty jsou nejen levnější na pořízení, ale také finančně dostupnější pro lidi, kteří v nich skutečně žijí. S novými nájemníky přichází ekonomická i společenská vzpruha pro celé blízké okolí.
Investice, která dává smysl
Rekonstrukce starších bytů v regionech není jen o uspokojení vysoké poptávky po kvalitním a dostupném bydlení. Je to i rozumná investice. Výnosy například v Ústí nad Labem dosahují až 7,1 procenta, kdežto v Praze v současné době činí zhruba tři procenta.
K tomu je důležité uvést i pořizovací náklady. Byty v Ústeckém kraji podle Deloitte Real Indexu Q4 2024 „spolknou“ jen zhruba čtyři roční platy, v Praze se jedná v průměru o necelých 12 ročních platů.
Navíc s rozvojem infrastruktury roste atraktivita regionů a tím i potřeba vrátit lesk opomíjeným budovám. Náklady na důkladnou opravu jsou stále řádově nižší než výstavba nového, návratnost investice je rychlejší.
Investoři, kteří preferují benefity realitních investičních fondů a chtějí participovat na rozvoji regionů, mají možnost investovat například do FKI Salutem Fund. Kdo naopak preferuje zajištěnou investici vlastnickým právem k nemovitosti, může využít služby Salutem Real, a.s., která disponuje rozsáhlým portfoliem investičních nemovitostí v regionech a postará se o správu i nájemníky.
Závěr: chytrá obnova místo složitých slibů
O bydlení se mluví hodně, ale řešení často zůstávají jen na papíře nebo v politických debatách. Přitom existuje cesta, která nevyžaduje nové zákony, masivní dotace ani mnohaleté čekání – rekonstrukce stávajících bytů. Je to srozumitelná, ekonomicky smysluplná a rychle proveditelná odpověď na stále rostoucí bytovou krizi.
Stačí se přestat dívat jen na to, co se má postavit, a zaměřit se i na to, co už bylo postaveno a potřebuje více péče. Řešení, které díky promyšlené strategií přinese jak dlouhodobý rozvoj regionu, tak chytré zhodnocování investic.
Děkujeme redakci Hrotu za prostor.
Ilustrace: Hrot
